Telegraf – Perkembangan sektor jasa konstruksi di Indonesia terus meningkat pesat. Seiring dengan itu, angka sengketa di bidang jasa konstruksi juga terus bertambah.

Berdasarkan data Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI), perkara di sektor konstruksi yang ditangani BANI mencapai 27% sepanjang tahun 2014-2019.

Sengketa di sektor konstruksi dapat disebabkan oleh banyak hal, antara lain kurangnya pemahaman terhadap isi kontrak dan kendala lain yang terjadi di lapangan, sampai keadaan kahar seperti bencana alam atau bencana non alam seperti pandemi Covid-19 beberapa tahun terakhir.

Penyelesaian sengketa konstruksi pada prinsipnya diamanatkan untuk dilakukan secara musyawarah untuk mencapai mufakat, namun dalam hal tidak tercapai mufakat, dapat dipilih cara penyelesaian sengketa lainnya, salah satunya adalah melalui Dewan Sengketa Konstruksi.

Keberadaan konsep dewan sengketa sudah cukup populer dan diakui di dunia internasional.

Sebagaimana dijelaskan oleh Cyril Chern dalam Chern on Dispute Boards, bahwa pada awalnya konsep dewan sengketa atau yang disebut dispute review boards pertama kali dikenalkan di Amerika Serikat dan telah digunakan selama lebih dari 30 tahun dengan tujuan untuk mencegah dan menyelesaikan sengketa di bidang konstruksi dan sipil, terutama pekerjaan bendungan, pengairan, dan kontrak untuk pekerjaan bawah tanah.

Pada perkembangan selanjutnya yaitu pada tahun 1972, The National Committee on Tunneling Technology mempelajari pendekatan baru dalam upaya penyelesaian sengketa di Amerika Serikat.

Hal ini selanjutnya mengarah pada publikasi yang diterbitkan pada tahun 1974 berjudul “Better Contracting for Underground Construction” dengan menyorot pokok permasalahan seputar klaim, sengketa, dan upaya penyelesaiannya.

Sebagai hasilnya, pada tahun 1975, konsep dewan sengketa digunakan dalam pembangunan Terowongan Eisenhower di Colorado.

Dalam tulisannya, Sarwono Hardjomuljadi menceritakan perjalanan penting dewan sengketa di mana pada tahun 1992, The International Federation of Consulting Engineers (FIDIC) sebagai institusi konsultan konstruksi terkemuka di dunia, menerbitkan lampiran terkait dewan sengketa pada edisi keempat dari seri Conditions of Contract mereka.

Dukungan juga mengalir pada tahun 1995 dari Bank Dunia yang mewajibkan penggunaan dewan sengketa dalam semua proyek pendanaan Bank Dunia dengan nilai di atas 50 juta Dolar Amerika.

Saat ini, konsep dewan sengketa telah digunakan di banyak pekerjaan konstruksi di seluruh dunia.

Keberadaan Dewan Sengketa Konstruksi di Indonesia merupakan amanat dari Undang-Undang Jasa Konstruksi sebagai alternatif penyelesaian sengketa konstruksi menggantikan mediasi dan konsiliasi.

Hal ini sesuai dengan tujuan yang ingin dicapai yaitu mengedepankan penyelesaian sengketa secara nonlitigasi.

Dewan sengketa disebut mampu memberikan banyak manfaat seperti menghemat waktu dan biaya serta mencapai tujuan utamanya yaitu menjaga hubungan baik pihak pengguna jasa dan penyedia jasa.

Apa dan bagaimana sebenarnya cara kerja Dewan Sengketa Konstruksi tersebut?

Upaya pencegahan dan penyelesaian sengketa konstruksi Dewan Sengketa Konstruksi dapat berupa perorangan maupun kelompok, maksimal terdiri dari 3 orang, dan dibentuk berdasarkan kesepakatan para pihak sejak awal pelaksanaan kontrak.

Bahkan keinginan untuk menggunakan Dewan Sengketa Konstruksi juga lazimnya dicantumkan sebelum pelaksanaan pemilihan penyedia (tender) pekerjaan konstruksi.

Dengan disebutkannya kesepakatan para pihak di awal kontrak, maka Dewan Sengketa Konstruksi utamanya bertugas untuk mencegah terjadinya perselisihan para pihak yang mungkin muncul di kemudian hari.

Dalam hal terjadi perselisihan, maka Dewan Sengketa Konstruksi membantu menyelesaikan perselisihan para pihak melalui pemberian pertimbangan profesional mereka sampai dengan mengeluarkan rumusan kesimpulan formal dalam bentuk putusan dewan sengketa.

Biaya ditanggung oleh kedua belah pihak. Pembiayaan Dewan Sengketa Konstruksi dibebankan pada kedua belah pihak yang berkontrak, yaitu sebesar masing-masing 50%.

Selain itu, terkait persyaratan, jumlah, dan biaya untuk anggota Dewan Sengketa Konstruksi ini ditentukan oleh kedua belah pihak sebelum melakukan penandatanganan kontrak.

Sebagai simulasi, terdapat perhitungan biaya penyelenggaraan Dewan Sengketa Konstruksi berdasarkan Lampiran Peraturan Menteri PUPR Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara dan Petunjuk Teknis Dewan Sengketa Konstruksi.

Di mana untuk pekerjaan konstruksi dengan nilai 330 miliar rupiah yang berlangsung selama 3 (tiga) tahun dan terdiri dari 3 (tiga) orang anggota Dewan Sengketa Konstruksi.

Total biaya yang dihabiskan mencapai 2 miliar rupiah atau tidak sampai 1% dari nilai kontrak pekerjaan.

Artinya, dalam pekerjaan konstruksi skala besar, penggunaan Dewan Sengketa Konstruksi cukup menguntungkan para pihak dibandingkan biaya yang akan dikeluarkan apabila menyelesaikan sengketa yang timbul melalui litigasi atau arbitrase.

Namun demikian, perhitungan tersebut masih merupakan hitungan kasar dan dapat berubah sesuai dengan jumlah anggota Dewan Sengketa Konstruksi serta biaya-biaya lain yang dikeluarkan misalnya biaya kunjungan lapangan dan rapat dengar pendapat.

Oleh karena itu, nampaknya perlu ditetapkan batasan minimal biaya pekerjaan konstruksi yang dapat menggunakan Dewan Sengketa Konstruksi, utamanya berkaitan dengan kesanggupan para pihak dalam membayar biaya dewan sengketa dewan konstruksi.

Hal lainnya yang perlu diperhatikan dalam penggunaan Dewan Sengketa Konstruksi adalah terkait sifat final dan mengikatnya putusan Dewan Sengketa Konstruksi ini yang tidak ditemukan aturan lebih lanjut tentang eksekusinya.

Tentu saja, apabila dibandingkan dengan arbitrase di Indonesia yang sifatnya sama-sama final dan mengikat, telah diatur pelaksanaan eksekusinya dalam Undang-Undang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa.

Lebih lanjut, dalam hal terjadi keberatan atas sebagian putusan formal Dewan Sengketa atau terhadap keseluruhan isi dari putusan formal Dewan Sengketa, dijelaskan bahwa pihak pengguna jasa dan/atau penyedia dapat menempuh upaya hukum lebih lanjut sesuai dengan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan.

Hal demikian justru mendatangkan ketidakpastian akan kredibilitas Dewan Sengketa Konstruksi serta bertentangan dengan prinsip digunakannya Dewan Sengketa sebagai upaya penyelesaian sengketa yang sederhana, cepat, dan murah.

Pada akhirnya, kemungkinan untuk kembali mengulang tahapan penyelesaian sengketa selain Dewan Sengketa masih sangat dimungkinkan bagi pihak yang belum puas atas hasil putusan formal Dewan Sengketa Konstruksi.

Penggunaan Dewan Sengketa Konstruksi pada beberapa sisi tentunya mendatangkan manfaat dan banyak keuntungan apabila melihat dari mitigasi risiko yang dilakukan oleh Dewan Sengketa Konstruksi dalam pencegahan terjadinya sengketa dan penyelesaian sengketa.

Pemilihan anggota Dewan Sengketa Konstruksi yang terdiri dari para ahli di bidangnya seharusnya dapat menghasilkan kebijakan dan putusan yang baik dan berkualitas serta mencapai “win-win solution”.

Namun demikian, tetap ada beberapa hal yang harus diatur lebih lanjut terkait keberadaan Dewan Sengketa Konstruksi ini agar kedepannya penggunaannya dapat memberi manfaat sebesar-besarnya dan tentunya memberikan kepastian hukum bagi semua pihak.

Oleh: Siti Zulaika Wulandari, S.H. – Jafung Pengelola Pengadaan Barang/Jasa Ahli Pertama Kementerian PUPR

Telegraf – Himpunan Pengusaha Muda Indonesia (HIPMI) telah menandatangani nota kesepahaman (MoU) jangka panjang dengan Lamudi dalam acara panel diskusi “Pengusaha Muda dalam Akselerasi Digitalisasi Properti”.

Kerjasama ini dilakukan untuk meningkatkan kesadaran akan potensi penggunaan teknologi properti (PropTech) dan strategi pemasaran properti online. Dalam MoU ini, Lamudi akan membantu anggota HIPMI untuk menjangkau lebih dari 22 juta pencari properti online di seluruh Indonesia.

Menurut Sona Maesana, Ketua Umum BPD HIPMI Jaya, dinamika pasar properti telah berubah dan menuntut pemangku kepentingan di sektor properti untuk beradaptasi.

Dalam hal ini, kerjasama dengan Lamudi akan membantu mensosialisasikan potensi penggunaan PropTech, big data, dan penyusunan strategi pemasaran properti online kepada anggota HIPMI.

Yoga Priyautama, Commercial Director Lamudi, menyatakan bahwa kerjasama antara Lamudi dan HIPMI merupakan bagian dari upaya mengedukasi seluruh pemangku kepentingan sektor properti tentang potensi dari adopsi PropTech pada pertumbuhan sektor properti nasional.

Putri Rusli, Head of Brand Marketing and Communications Lamudi, menambahkan bahwa Lamudi kini semakin besar dengan adanya dua momentum positif pada tahun 2022, yakni akuisisi bisnis properti OLX pada awal tahun dan pendanaan sebesar Rp3,11 triliun dari Induk perusahaan mereka EMPG.

Ketua REI DKI Jakarta, Arvin Fibrianto Iskandar, hadir dalam panel diskusi dan menyatakan bahwa pengusaha harus memainkan peran positif dalam menjaga sentimen positif pasar properti.

Di tengah kondisi ekonomi yang sulit, pengusaha harus bisa beradaptasi dengan realita pasar yang baru dimana teknologi akan memainkan peran penting untuk menjangkau generasi properti pencari properti baru di sisi penjualan dan bagaimana mengedukasi pembeli tentang tipe properti yang ingin mereka beli berdasarkan data aktual.

Lamudi ingin terus meningkatkan kapabilitasnya dalam menjadi mitra konsultasi tepercaya dan sumber data properti teraktual bagi developer dan pemerintah.

Dengan kapabilitas bisnis yang semakin besar, Lamudi ingin memberikan data teraktual bagi developer untuk menentukan langkah investasi yang tepat dan membantu pemerintah dalam mengembangkan kapabilitas big data properti untuk membantu akuntabilitas pemerintah dalam mengukur tingkat keberhasilan pembangunan suatu wilayah dengan minat pencarian properti di wilayah tersebut.

Telegraf – Ditengah ketidakpastian ekonomi global yang terjadi saat ini, Indonesia masih memiliki peluang yang menjanjikan di sektor properti. BTN mencatat ada sebanyak 5,8 juta generasi millenial (mengacu pada populasi berusia 21-40 tahun) di Indonesia yang belum memiliki rumah.

Selain diuntungkan dengan bonus demografi tersebut, dilihat dari total penyaluran KPR yang terus mengalami pertumbuhan setiap tahunnya menandakan bisnis properti ke depan masih cukup bagus.

Hal itu diungkapkan oleh Direktur Utama Bank BTN Haru Koesmahargyo, saat membuka acara Seminar Economic and Property Outlook Bank BTN Tahun 2023 dengan tema “Tantangan Penyediaan Perumahan Rakyat Ditengah Ketidakpastian Ekonomi
Global”, di Jakarta, Rabu (7/12/2022).

“Backlog perumahan saat ini sebesar 12,75 juta yang termasuk didalamnya generasi millenial yang mendominasi populasi masyarakat Indonesia saat ini yang diperkirakan sebanyak 47% belum memiliki rumah merupakan potensi yang sangat besar dan menjadi salah satu captive market pengembangan properti di Indonesia,” tuturnya.

Haru juga mengungkapkan Pertumbuhan KPR Nasional hingga triwulan III 2022 tumbuh sebesar7,70% yoy, meningkat dibandingkan triwulan II 2022 yang sebesar 6,81%. Bank BTN sendiri masih menjadi penyalur KPR Subsidi atau FLPP terbesar, mendominasi 71% dari seluruh total penyaluran FLPP 3 tahun terakhir.

Senada dengan Haru, Kepala Departemen Kebijakan Ekonomi & Moneter Bank Indonesia (BI) Solikin M. Juhro juga mengungkapkan bahwa pertumbuhan KPR terus menunjukkan perbaikan dengan risiko yang secara umum relatif terjaga. “Selaras dengan hal tersebut, kinerja sektor properti tetap kuat, antara lain tercermin dari perkembangan proyek properti residensial dan apartemen yang tetap baik,” ujarnya.

BI sendiri, lanjut Solikin, telah memutuskan untuk melanjutkan kebijakan relaksasi rasio Loan to Value/Financing to Value (LTV/FTV) untuk kredit atau pembiayaan properti maksimal 100 persen. Kebijakan ini memungkinkan para calon pembeli properti membayar uang muka alias down payment (DP) 0 persen, alias tak perlu bayar uang muka ketika memanfaatkan fasilitas kredit pemilikan rumah atau apartemen (KPR/KPA). Kebijakan relaksasi ini berlaku efektif mulai 1 Januari 2023 sampai dengan 31 Desember 2023. “Perpanjangan pelonggaran kebijakan LTV/FTV KPR hingga 31 Desember 2023 akan mendorong berlanjutnya perbaikan kinerja KPR,” pungkasnya.

Pada kesempatan yang sama, Dirjen Pembiayaan Infrastruktur Kementerian PUPR, Herry Trisaputra Zuna menegaskan bahwa pemerintah terus berupaya menyelesaikan backlog perumahan melalui program-program bantuan perumahan yang tidak hanya affordable, namun juga equitable serta mendukung sustainabilitas bagi pihak yang terlibat dalam penyaluran bantuan subisidi perumahan.

Herry menyebut ada lima usulan pengembangan KPR Subsidi yang akan dijalankan pemerintah yakni dengan optimalisasi KPR FLPP, memperluas jangkauan KPR ASN/TNI/Polri, Rent to Own (RTO) untuk MBR Informal, KPR dengan Skema Staircasing Shared Ownership (SS0), serta pemberian KPR Mikro.

Telegraf – PT Bank Tabungan Negera (Persero) Tbk (BTN) gandeng dengan Ikatan Pedagang Pasar Indonesia (IKAPPI) wujudkan hunian layak Bagi pedagang pasar.

Bank BTN terus mendorong kesejahteraan pedagang pasar tradisional melalui hunian yang sehat, layak dan terjangkau. Hal itu di ungkapkan oleh Direktur Utama Bank BTN Haru Koesmahargyo.

Ia menjelaskan penyedian hunian yang layak bagi pedagang pasar tersebut akan dibiayai Bank BTN melalui skema KPR Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT).

“Sebagai Bank BUMN yang fokus pada perumahan, BTN mengajak IKAPPI untuk dapat berkolaborasi menyelesaikan permasalahan perumahan di Indonesia sehingga seluruh lapisan masyarakat dapat memiliki hunian yang sehat, layak dan terjangkau untuk menjadi tempat membangun kehidupan yang lebih sejahtera,” katanya di sela kegiatan Rakernas IKAPPI di Jakarta, Kamis (20/10).

Bank BTN lanjut Haru, ingin membuka kesempatan bagi para pedagang pasar (pekerja informal) untuk dapat memiliki hunian yang layak, sehat dan terjangkau dengan skema fasilitas KPR BP2BT yang merupakan program KPR bersubsidi uang muka dari pemerintah berbasis tabungan.

Selain mewujudkan hunian, bank BTN juga memberikan pembiayaan kredit modal kerja kepada para pedagang serta menyalurkan kredit usaha rakyat dan layanan-layanan pembiayaan lainnya.

Ketua Umum DPP IKAPPI Abdullah Mansuri mengungkapkan, sebagian besar para pedagang pasar tradisional di Indonesia yang berjumlah sekitar 17 juta orang belum memiliki rumah sendiri.

Ia mengharapkan kolaborasi IKAPPI dengan Bank BTN  bisa mempermudah akses pedagang pasar tradisional memiliki hunian yang layak.

“Kami sangat mendukung program dari Bank BTN dan Kementerian PUPR yang bagus ini agar para pedagang pasar di seluruh Indonesia bisa sejahtera dan memiliki rumah sendiri. Karena saat ini masih banyak yang kontrak rumah untuk menjadi tempat tinggal,” jelasnya.

Telegraf – Teknologi semakin berkembang, prilaku kehidupanpun semakin berubah, menangkap hal tersebut PT Intiland Development Tbk gandeng Perusahaan teknologi yang bergerak di bidang properti (PropTech) di Indonesia Lamudi.co.id.

“Saya melihat bahwa setelah masa pandemi covid prilaku konsumen berubah tidak di perkirakan sebelumnya bahwa penjualan kita banyak di peroleh dari digital. Hampir semua big price developer mengejar target penjualan di sektor landed house, termasuk kita,” ungkap Direktur Pengembangan Bisnis PT Intiland Development Tbk Permadi Indra Yoga, di Jakarta, beberapa hari lalu.

Permadi menjelaskan Intiland memilih Lamudi karena lamudi memiliki basic data cukup besar dengan jumlah pencarian properti mencapai 800 juta pencarian.

“Saya melihat trend konsumen sekarang berubah dan juga trend kebutuhan propertipun cukup besar, untuk mengejar target sale di semester ke 2 tahun 2022 juga membutuhkan panter untuk berkolaborasi mencapai target sales,” ungkapnya.

Di kesempatan yang sama Yoga Priyautama selaku Commercial Director Lamudi.co.id mengatakan Virya Semanan termasuk area favorit dengan jumlah peminat yang cukup tinggi. Pemasaran Virya Semanan menjadi salah satu solusi pintar untuk membantu mewujudkan impian para pencari properti mendapatkan hunian yang nyaman dengan privasi maksimal di tengah padatnya kota besar Jakarta.

“Jakarta Barat merupakan wilayah sepuluh besar dalam kategori area yang paling dicari di Lamudi.co.id,” kata Yoga Priyautama lebih lanjut.

Ia juga mengungkapkan kesempatan untuk memiliki lahan yang luas menjadi faktor penting dalam pertimbangan memilih tempat tinggal. Area Jakarta Barat memberikan peluang dan pilihan terbagi bagi para pencari properti properti di Jakarta. Kawasan Jakarta Barat merupakan daerah kedua di Jakarta yang harga lahannya relatif termurah dengan kisaran Rp23,5 juta per m2.

Telegraf – PT. Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk akan melakukan penerbitan saham baru melalui Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu (HMETD) atau right issue sebesar Rp4,13 triliun untuk menguatkan modal Car-Tier-1 dan meningkatkan penyediaan Kredit Perumahan Rakyat (KPR) .

Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati dalam Rapat Kerja Menteri Keuangan dengan Komisi XI DPR RI di Jakarta, Senin (29/08/2021), mengatakan pemerintah menyertakan sebesar Rp2,48 triliun dari Penyertaan Modal Negara (PMN) dalam right issue ini, dengan sebesar Rp1,65 triliun sisanya dapat dihimpun dari publik.

Ia menjelaskan komposisi kepemilikan saham, setelah right issue yang akan dilakukan pada November tahun ini, adalah dari pemerintah sebesar 60 persen dan publik sebesar 40 persen atau tetap sama seperti kepemilikan saat ini.

“Untuk BTN, pemerintah memiliki share 60 persen, sementara publik memegang 40 persen juga dilakukan right issue. PMN yang akan kita masukan sebesar Rp2,48 triliun, dimana diharapkan publik akan ikut sharing mengambil sebesar Rp1,65 triliun,” terangnya.

Dalam kesempatan yang sama, Direktur Jenderal Kekayaan Negara Rionald Silaban mengatakan modal dari PMN akan digunakan untuk memperkuat Car-Tier-1, dan diharapkan mencapai 15,4 persen pada 2025 sehingga bisa meningkatkan kontribusi terhadap perekonomian nasional.

Ia menyebut Car-Tier-1 BTN pada triwulan-II tahun ini hanya sebesar 12,6 persen, sedangkan bank lain diatas 20 persen. Ditambah, BTN dalam memenuhi kebutuhan modalnya dari utang dengan biaya tinggi, sehingga Car-Tier-2 mencapai 4 persen, sedangkan bank lain dibawah 2 persen.

“Penguatan permodalan Car-Tier-1 dapat meningkatkan kapasitas penyediaan perumahan oleh BTN dan menurunkan cost of fund dari pendanaan Car-Tier-2,” katanya.

Selain itu, right issue ini juga akan digunakan untuk menyalurkan KPR dengan target 1,32 juta unit rumah sepanjang tahun 2022 hingga 2025 sehingga mendukung pencapaian target prioritas nasional di bidang perumahan.

“Penyediaan fasilitas KPR dapat meningkatkan lapangan kerja dan kesejahteraan pada pekerja di sektor perumahan,” ungkapnya.

Selama ini, tanpa right issue, Rio mengatakan Car-Tier-1 BTN berada pada level 14 persen atau lebih kecil dibandingkan minimum regulasi sebesar 15,4 persen, serta hanya mampu menyalurkan 807.000 rumah dalam lima tahun.

Pada periode 2018 hingga 2022, BTN mampu memberikan kontribusi bagi penerimaan negara senilai Rp3,1 triliun dari dividen sebesar Rp492 miliar dan Pajak Penghasilan (PPh) Badan sebesar Rp2,7 triliun.